Biurowiec gotowy na najemców: jak przygotować infrastrukturę telekomunikacyjną budynku

Infrastruktura telekomunikacyjna budynku jest gotowa na najemców wtedy, gdy nową firmę da się podłączyć do światłowodu bez prac w częściach wspólnych i bez angażowania zarządcy. W praktyce oznacza to cztery elementy: przyłącze światłowodowe doprowadzone do budynku, punkt dystrybucyjny, uporządkowane piony i trasy kablowe do pięter oraz aktualną dokumentację. Budynek przygotowany w ten sposób pozwala uruchomić internet zwykle w ciągu kilku dni.

Ten tekst jest dla zarządców i właścicieli biurowców. Pokazuje, o co pytają najemcy, co powinno znaleźć się w budynku i jak wygląda współpraca z operatorem.

O co pytają najemcy

Firma, która ogląda lokal, zadaje zwykle te same pytania. Dobrze mieć na nie odpowiedź, zanim padną.

• Kiedy będzie internet? Najemca planuje przeprowadzkę na konkretny dzień. Chce wiedzieć, czy w tym dniu sieć będzie działać.
• Czy w budynku jest światłowód? Chodzi o to, czy łącze trzeba dopiero budować, czy wystarczy je uruchomić.
• Czy można mieć łącze zapasowe? Coraz więcej firm nie przyjmuje do wiadomości, że praca staje, gdy zawiedzie jedno łącze. Pytają o drugą, niezależną drogę.
• Jakie parametry są dostępne? Łącze symetryczne, stały adres IP, gwarancja dostępności zapisana w umowie.
• Kto prowadzi kable do lokalu i ile to trwa? Najemca nie chce koordynować ekip w cudzym budynku.
• Do kogo dzwonić, gdy coś nie działa? Jeśli odpowiedź brzmi „do administracji”, zarządca staje się pośrednikiem w sprawach, na które nie ma wpływu.

Jeśli na któreś z tych pytań odpowiadasz „sprawdzimy”, budynek przegrywa z tym, w którym odpowiedź jest gotowa.

Co powinno być w budynku

Przyłącze światłowodowe

Kabel światłowodowy doprowadzony z sieci operatora do budynku. To element, którego budowa trwa najdłużej, bo wymaga projektu, uzgodnień i prac ziemnych. Gdy przyłącze już jest, podłączenie kolejnego najemcy sprowadza się do prac wewnątrz budynku.

Warto wiedzieć, którędy przyłącze wchodzi do budynku. Dla najemców, którzy pytają o łącze zapasowe, znaczenie ma to, czy druga droga jest rzeczywiście niezależna — inną trasą, do innego węzła albo inną technologią.

Pomieszczenie lub punkt dystrybucyjny

Miejsce, w którym kończy się przyłącze i zaczyna sieć wewnątrz budynku. Powinno być:

• zamykane, z kontrolą tego, kto ma klucz lub kartę,
• suche, z zasilaniem i miejscem na szafę,
• dostępne dla serwisu operatora także poza godzinami pracy administracji — na ustalonych zasadach,
• opisane: co do kogo należy i dokąd prowadzi.

Dobrą praktyką jest też wentylacja pomieszczenia i uziemienie szafy. W mniejszych budynkach wystarcza szafka dystrybucyjna. W większych — osobne pomieszczenie techniczne.

Piony i trasy kablowe

Droga od punktu dystrybucyjnego na piętra i dalej do lokali. Dobrze przygotowana trasa ma zapas miejsca na kolejne kable, przejścia między kondygnacjami i wyraźny podział: którędy idzie teletechnika, a którędy inne instalacje. Dobrą praktyką jest uszczelnianie ogniochronne przejść przez stropy i ściany po każdych pracach kablowych.

Najlepiej, gdy na każdej kondygnacji jest punkt, z którego da się dojść do lokalu krótkim odcinkiem. Wtedy podłączenie najemcy nie wymaga prac w holu, na klatce ani w garażu.

Porządek i dokumentacja

Bez dokumentacji nawet dobra instalacja po kilku latach staje się zagadką. Minimum to:

• schemat: przyłącza, punkt dystrybucyjny, piony, zakończenia na piętrach,
• opisy kabli i gniazd zgodne ze schematem,
• lista: który operator ma w budynku jaką infrastrukturę i kto za nią odpowiada,
• zasada wstępu do pomieszczeń technicznych i sposób zgłaszania prac.

Co się dzieje, gdy każdy instaluje po swojemu

W wielu biurowcach infrastruktura powstawała przy okazji. Każdy nowy najemca sprowadzał swojego dostawcę, a ten prowadził kabel najkrótszą drogą. Po latach skutki są podobne:

• plątanina w pionach — kable nieopisane, część nieczynna, nikt nie wie, co można usunąć,
• dodatkowe szafy i skrzynki w częściach wspólnych, każda innego właściciela,
• zapchane trasy, w których brakuje miejsca na następny kabel,
• przypadkowe uszkodzenia — ekipa jednej firmy odłącza lub narusza łącze innej,
• spory o odpowiedzialność, w których najemca dzwoni do administracji, a administracja szuka właściciela kabla,
• każde podłączenie od zera — nowa trasa, nowe uzgodnienia, nowe przejścia przez stropy.

Dla zarządcy oznacza to czas poświęcany na koordynację cudzych prac. Dla najemcy — dłuższe oczekiwanie na internet. Uporządkowanie tego stanu jest trudniejsze niż zaprojektowanie infrastruktury raz, ale jest wykonalne, także w budynku, który działa.

Jak wygląda współpraca z operatorem

Operator, który przygotowuje budynek, potrzebuje od zarządcy kilku rzeczy:

1. Dostępu do informacji o budynku — rzuty, przebieg pionów, lokalizacja pomieszczeń technicznych, istniejące instalacje.
2. Wizji lokalnej — dokumentacja często nie zgadza się ze stanem faktycznym.
3. Uzgodnienia zakresu — którędy wejdzie przyłącze, gdzie stanie punkt dystrybucyjny, jak zostaną poprowadzone trasy.
4. Zasad dostępu — kto wpuszcza serwis, w jakich godzinach, jak zgłaszane są prace.
5. Osoby kontaktowej po stronie budynku na czas budowy.

Po stronie operatora leży projekt, budowa, opisanie instalacji i późniejsze utrzymanie. Dobrze jest ustalić na początku, kto jest właścicielem poszczególnych elementów i na jakich zasadach mogą z nich korzystać inni — te ustalenia warto skonsultować z prawnikiem obsługującym nieruchomość.

Kolejne podłączenia najemców przebiegają już zwykle bez udziału zarządcy: najemca zamawia usługę, operator korzysta z przygotowanej trasy.

Jak to wygląda w S-NET

S-NET nazywa to rozwiązanie S-NET Ready Building. To gotowa infrastruktura telekomunikacyjna w budynku: światłowód, punkty dystrybucyjne i architektura sieci przygotowana pod wielu najemców. Szczegóły opisujemy na stronie rozwiązań dla zarządców biurowców.

Proces ma cztery etapy:

1. Analiza budynku. Sprawdzamy układ techniczny, piony, możliwości prowadzenia instalacji i potrzeby najemców. Infrastrukturę projektujemy z myślą o kolejnych podłączeniach.
2. Przygotowanie budynku. Budujemy i porządkujemy infrastrukturę światłowodową i sieciową. Budynek staje się gotowy na podłączanie kolejnych firm bez prac w częściach wspólnych.
3. Obsługa najemców. Nowa firma zamawia usługę bezpośrednio u nas. Zarządca nie koordynuje instalacji.
4. Utrzymanie. Za infrastrukturę telekomunikacyjną odpowiada jedna firma. Zarządca nie pośredniczy w sprawach technicznych najemców.

Kilka konkretów, które mają znaczenie w rozmowie z najemcą:

• Termin. Gdy budynek jest w zasięgu naszej sieci, internet uruchamiamy od 3 dni roboczych. Gdy światłowód trzeba dopiero doprowadzić, trwa to od około 21 dni; dokładny termin podajemy po sprawdzeniu lokalizacji. Co wpływa na czas, wyjaśniamy w artykule ile trwa podłączenie światłowodu do firmy.
• Własna sieć. Mamy własną sieć światłowodową w Krakowie i na Śląsku — w Katowicach, Chorzowie, Sosnowcu, Mysłowicach i Rudzie Śląskiej. Projektuje ją, buduje i utrzymuje nasz zespół, bez podwykonawców. Przyłącze do budynku budujemy sami, gdy jest to uzasadnione.
• Parametry dla najemców. Internet światłowodowy dla firm to łącza symetryczne od 100 Mb/s do 10 Gb/s, bez limitu transferu, ze stałym publicznym adresem IP i SLA do 99,9%.
• Łącze zapasowe. Najemca może zamówić niezależne łącze zapasowe: drugi światłowód poprowadzony inną trasą do innego węzła, LTE/5G albo radiolinię, z automatycznym przełączaniem.
• Więcej niż internet. Z tej samej infrastruktury najemcy mogą korzystać z telefonii, chmury i kolokacji w naszym Data Center. Typowy zestaw opisujemy w rozwiązaniach dla biur.
• Zgłoszenia. Awarie przyjmuje całą dobę nasze Centrum Zarządzania Siecią (NOC). Najemca dzwoni do operatora, nie do administracji budynku.

S-NET działa jako operator od 2009 roku, należy do Grupy TOYA i obsługuje ponad 1500 klientów biznesowych i instytucji.

Co zarządca może zrobić już teraz

Nawet zanim rozpoczniesz rozmowę z operatorem, warto przygotować kilka rzeczy:

• Spisz stan obecny. Którzy operatorzy są w budynku, gdzie mają urządzenia, którędy idą ich kable.
• Zbierz dokumentację. Rzuty kondygnacji, przebieg pionów, lokalizację pomieszczeń technicznych.
• Sprawdź piony. Czy jest w nich miejsce, czy kable są opisane, czy są instalacje nieczynne.
• Zapytaj obecnych najemców, na co narzekają: na czas oczekiwania na łącze, na brak wyboru, na awarie.
• Przygotuj informację dla nowych najemców. Jedna strona: jaka infrastruktura jest w budynku, jak zamówić usługę, ile trwa uruchomienie.

Ta ostatnia kartka bywa najbardziej użyteczna. Firma planująca przenosiny układa harmonogram — pomaga w tym lista kontrolna IT na przeprowadzkę biura — i pyta o internet na samym początku.

Najczęstsze pytania (FAQ)

Ile trwa podłączenie najemcy w budynku z gotową infrastrukturą?

W budynku, który jest w zasięgu sieci S-NET, uruchomienie internetu trwa od 3 dni roboczych. Dokładny termin podajemy w ofercie po sprawdzeniu lokalizacji.

Co, jeśli w budynku nie ma jeszcze światłowodu?

Sprawdzamy możliwość budowy przyłącza i, gdy jest to uzasadnione, budujemy je sami. Trwa to od około 21 dni. Do tego czasu możemy uruchomić łącze radiowe lub LTE/5G, jeśli lokalizacja pozwala.

Czy zarządca musi pośredniczyć w zgłoszeniach najemców?

Nie. Najemca ma umowę z operatorem i zgłasza awarie bezpośrednio do NOC, czynnego całą dobę.

Czy da się uporządkować instalacje w budynku, który już działa?

Zwykle tak. Zaczyna się od analizy: układ techniczny, piony, istniejące kable. Prace planuje się tak, by nie przerywać pracy najemców.

Czy najemca może mieć w budynku łącze zapasowe?

Zwykle tak. Może to być drugi światłowód poprowadzony inną trasą, LTE/5G albo radiolinia, z automatycznym przełączaniem na wypadek awarii łącza podstawowego.

Na koniec

Dobrze przygotowany budynek poznaje się po tym, że zarządca nie musi nic wiedzieć o konfiguracji sieci, a mimo to na pytanie „kiedy będzie internet” odpowiada datą. Jeśli chcesz sprawdzić, jak daleko Twojemu budynkowi do tego stanu, porozmawiaj z inżynierem S-NET.